城市现代化利好楼市
编者按近日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布，为加快城市发展方式转型，推动城市高质量发展，走出一条中国特色城市现代化新路子提出了众多具体举措。本期地产周刊聚焦城市现代化对楼市带来诸多利好，促其高质量发展。
■中国经济时报记者周雪松
下一个十年的城市革命已经拉开帷幕。近日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》(以下简称《意见》)发布，为走出一条中国特色城市现代化新路子，作出了具体的部署。
《意见》提出，到2030年，现代化人民城市建设取得重要进展，到2035年，现代化人民城市基本建成。并提出了优化现代化城市体系、培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间等重大举措。
专家在接受中国经济时报记者采访时表示，推动城市高质量发展能够促进楼市高质量发展，并将推动我国三大世界级城市群崛起。
加速打造三大世界级城市群
《意见》提出，优化现代化城市体系，稳妥有序推动城市群一体化和都市圈同城化发展，增强超大特大城市综合竞争力，提高中小城市和县城承载能力。支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群打造世界级城市群，推动成渝地区双城经济圈、长江中游城市群等成为高质量发展增长极，增强中西部和东北的城市群、都市圈对区域协调发展的支撑作用。一些人担心，对不同城市群提出了不同的定位和要求，这会不会进一步拉大城市差距？
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬在接受中国经济时报记者采访时表示，推进城市群一体化和都市圈同城化发展的目标是更好发挥协同作用，促进特色发展、协同发展，不会拉大城市差距。一方面，通过“中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展”的模式，能缩小城市间、地区间发展差距。城市群内部的紧密协作、有序分工可以降低过度聚集带来的问题，缓解产业集聚导致的区域发展不协调状况，带动周边地区和中小城市融入中心城市产业网络，促进区域经济协调发展。另一方面，城市群发展可以有效促进城乡融合，提高城乡发展协调性。
“随着人员与要素流动加快和城市经济高质量发展，城市群中各城市楼市都将得益。城市群和都市圈中核心城市受益更大，一些经济规模大、人口增长快的县级市和特大镇，以及城市群、都市圈内的节点城市，随着基础设施的完善和公共服务的提升，楼市也有望迎来新的发展机遇，当然，其表现形式可能不同于以前。”虞晓芬认为。
首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池在接受中国经济时报记者采访时指出，《意见》中提到的推动城市群一体化和都市圈同城化发展等政策措施，有利于促进城市群和都市圈发展，加强城市之间的联系和交流，促进城市之间的人口流动，有利于中小城市和县城承接超大特大和大城市人口与产业的溢出，促进其楼市回暖。
“《意见》中提到的促进城市间定位错位互补、设施互联互通、推进同城化发展、公共服务便利共享等举措，有利于城市群各城市高质量发展，增强人口吸引力，促进城市群楼市止跌回稳。”她说。
在赵秀池看来，随着《意见》的落地，将会促进京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群和成渝、长江中游城市群的发展，尤其提高这些城市群的核心城市北京、上海、深圳、杭州、成都、重庆、南京、武汉等的吸引力，进而推动这些城市群相关城市的人口流入，对这些城市的楼市是一大利好。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，中国加速打造上述三大世界级城市群，目的是提升国际竞争力，并推动成渝与长江中游城市群成为高质量发展增长极，构建布局合理的现代化城市体系，开启城市竞争新时代。
他告诉记者，这些城市群定位比较高，基础设施的建设可能会更好更快，领头的城市吸引力比较大，此外，从产业、政策支持等因素来看，可能会比别的城市支持力度更大。这将给北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、苏州、合肥、广州、深圳、东莞、佛山、成都、重庆等城市楼市带来更多利好。
高质量发展提升城市竞争力
尽管业内认为过去房地产业存在的高杠杆、高负债、高周转的“三高”模式已经走到尽头，但也有人担心，城市高质量发展会不会带来高房价。虞晓芬认为，城市高质量发展并不意味着高房价。城市高质量发展会提升城市的吸引力和竞争力，带来住房需求的增加，但我国房地产市场供求关系已经发生了重大变化，同时《意见》强调要加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求，同时通过支持各地因地制宜发展保障性住房等政策措施补齐房地产短板。
“通过合理的政策引导和市场调控，能够在实现城市高质量发展的同时，保持房价的稳定，使房地产市场健康有序发展。”虞晓芬说。
赵秀池认为，城市高质量发展既需要高质量的房地产业做支撑，也会促进楼市高质量发展、推动好房子建设。“从理论上来看，为高质量发展支撑的建筑包含了更高的科技成果，房价应该较高。但高房价能否实现，还取决于楼市的供求关系。如果楼市低迷，市场供大于求，高房价很难实现。”她补充道。
中国社会科学院原城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受中国经济时报记者采访时表示，当前我们更应该关注的是房地产市场供求的平衡问题，包括住房供求数量和空间区位的平衡。
他认为，随着房地产市场供求关系的变化和国内外宏观经济形势的变化，我国房地产市场迎来了深度调整，未来要坚定住房制度市场化改革，完善住房保障制度体系，加快构建房地产发展新模式。
国家发展改革委城市中心原总工程师、深圳市蕾奥规划（300989）设计咨询股份有限公司首席经济学家张国华对记者表示，探索中国式现代化和推动城市高质量发展，需要处理好“业和人”“城和乡”“住和行”“政府和市场”这四组关系。
他认为，在城市群和都市圈的现代化进程中，要提高出行的效率，减少出行的时间，必须构建好“长距离+高效率”的交通出行服务体系，这是推动城市群一体化和都市圈同城化发展的关键所在。
“以人为本从来都是我国城市发展坚守的准则。人民城市人民建，人民城市为人民，早已广泛深入人心，就是这一准则的准确诠释。”牛凤瑞说，面对城市发展中错综复杂的各种矛盾冲突和利益诉求，必须妥善处理好局部与全局、当前与长远的矛盾问题。
而要做到这一点，最终还得城市政府以人民的根本利益最大化为目标，“更加注重统筹协调”，方能推动城市高质量发展。
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